Hiện có xu hướng nhiều người có tiền đua nhau đi mua đất ở các huyện vùng ven để làm nhà vườn , khu sinh thái nghỉ ngơi cuối tuần và các dịp lễ. Tuy nhiên, có nhiều người mua những mảnh đất rộng từ vài nghìn đến cả chục héc ta nhưng giao dịch chủ yếu bằng giấy tờ viết tay, không có sổ đỏ, chỉ là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.
Liệu việc mua bán đất như vậy có đúng quy định pháp luật, người mua sẽ đối mặt với những rủi ro nào? Để giúp độc giả hiểu rõ hơn những vấn đề này, PV Infonet đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.
– PV: Thưa luật sư, theo quy định, đất nông nghiệp có được chuyển nhượng hay không?
LS Nguyễn Thanh Hà: Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng cây lâu năm) được Nhà nước gia trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– PV: Vậy khi người dân mua những mảnh đất không được cấp giấy có sổ đỏ, theo luật sư, người mua sẽ gặp những rủi ro gì?
LS Nguyễn Thanh Hà: Theo Khoản 1, Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ 5 điều gồm: Có giấy chứng nhận (Sổ đỏ); Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Đất không có tranh chấp; Trong thời hạn sử dụng đất; Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Tuy nhiên, nếu có giấy chứng nhận nhưng người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác;
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có sổ).
Khi mua những mảnh đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua có thể gặp những rủi ro như:
Khi xảy ra tranh chấp (với chủ đất cũ hoặc hàng xóm sống liền kề) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể sẽ bị Tòa tuyên vô hiệu vì không đủ điều kiện chuyển nhượng và không được công chứng, chứng thực.
Khó xác minh chính xác nguồn gốc của đất. Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho việc xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Ví dụ, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm… Do vậy, sau khi mua đất, người mua có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Một điều quan trọng nhất đó là mảnh đất không được thế chấp ngân hàng. Khi mảnh đất không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho người mua thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không hề có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.
Yếu tố rủi ro nữa là khó bán lại mảnh đất đã mua. Đất không có sổ đỏ, tức tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Do đó, nếu sau này người mua muốn bán lại thì cũng rất khó vì ai cũng mang tâm lý e dè, sợ rủi ro mà mảnh đất chưa được cấp sổ mang lại.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng đất không có sổ đỏ còn có thể bị phạt tới 40 triệu đồng. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 18 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện có thể bị phạt tới 20 triệu đồng đối với cá nhân, tới 40 triệu đối với tổ chức.
Bài Liên Quan |
